Lånetyper:
Obligationslån er et fastforrentet lån, hvor lånets hovedstol svarer til den mængde obligationer der udstedes. Obligationerne sælges enten af realkreditinstituttet eller overføres til låntagers depot, hvorfra de kan sælges. Låneprovenuet afhænger af kursen ved salg af obligationerne.
Kursgevinster ved indfrielse er skattefri for private.
Kontantlån er et fastforrentet lån, hvor lånets hovedstol svarer til kursværdien af den mængde obligationer der udstedes. Kontantlån afregnes kontant til kurs 100, så låneprovenuet er fast. Til gengæld fastsættes renten først når lånet udbetales eller kurssikres.
Fordelen ved kontantlån er, at kurstabet ved obligationssalg omregnes til en renteudgift, og dermed bliver fradragsberettiget.
Til gengæld er kursgevinster ved indfrielse skattepligtige, hvis indfrielsen ikke sker i forbindelse med salg af ejendommen.
Rentetilpasningslån er et kontantlån med variabel rente. Der kan vælges mellem typer, hvor renten på hele lånet tilpasses med intervaller på 1-10 år, eller typer hvor renten årligt ændres på en del af lånet.
Derudover kan man i Realkredit Danmark vælge en type, hvor ydelsen er fast, og løbetiden ændres ved renteændringer.
Garantilån er obligationslån. Der findes flere varianter, blandt andet et 30-årigt lån med en variabel rente indtil renten når et niveau, som er for eksempel 0,5% under den fastsatte garantirente. Renten fastsættes 2 gange om året og er baseret på en pengemarkedsrente (cibor 6 måneder) plus et tillæg. Hvis renten stiger til det maksimale niveau ændrer lånet status til et lån med fast rente, svarende til garantirenten.
Ved rentefald efter at renteloftet er nået, ændres renten ikke igen, og lånet kan indfries på samme vilkår, som almindelige obligationslån, dvs. opsiges og indfries til kurs 100.
En variant af dette lån har også variabel rente og samme garanti ved rentestigninger, men ved rentefald efter at renteloftet er nået ændres renten på ny til Cibor 6 måneder + tillæg. Disse lån kan også opsiges til indfrielse, men til en højere kurs som regel på 105.
For begge eksempler gælder, at obligationerne er inkonvertible når renten er under garantirenten. Det betyder, at lånene kun kan indfries ved køb af obligationer til markedskurs.
Afdragsfri lån kan etableres som obligationslån eller rentetilpasningslån.
Afdragsfriheden kan opnås i op til 10 år, hvorefter lånet skal afvikles over maksimalt 20 år, eller omlægges til et nyt lån med eller uden afdragsfrihed.
Udbetaling af lån:
Obligationslån kan udbetales, ved overførsel af obligationer til låntagers depot, hvorfra låntager kan sælge obligationerne, eller låntager kan vælge at få lånet udbetalt kontant ved at lade realkreditinstituttet sælge obligationerne.
Hvis obligationsoverførsel vælges, har nogle realkreditinstitutter valgt at indføre et ”strafgebyr” på 750 kroner pr. overførsel. Formålet er at gøre denne udbetalingsform dyrere for låntager, så realkreditinstituttet har større chance for at få lov til at sælge obligationerne, og dermed tjene kurtagen.
Kontantlån afregnes altid kontant.
Omkostninger:
Når realkreditinstitutterne sælger obligationer sker det til foregående dags gennemsnitskurs med et fradrag (kursskæring) på 0,1 point. Det er også muligt at vælge salg af obligationer til den øjeblikkelige kurs. Det sker i praksis ved at lave en fastkursaftale med 3 dages afvikling. Også her skæres der 0,1 point af kursen.
Det betyder, at provenuet af et obligationslån på 1. million falder med 1.000 kroner. Herudover skal der betales kurtage 0,15 % af kursværdien.
Når Andelskassen sælger obligationer sker det til den aktuelle kurs uden kursskæring. Kurtagen er på 0,15 % af kursværdien. Samtidig skal låntager eventuelt betale ovennævnte ”strafgebyr” på 750 kroner.
Indfrielse af lån:
Lån kan indfries helt eller delvist på 3 måder:
Obligationsindfrielse når der er tale om inkonverterbare obligationer, f.eks. rentetilpasningslån, eller hvis der er tale om konverterbare obligationer under, eller lidt over kurs 100.
Obligationerne købes og indleveres til realkreditinstituttet.
Opsigelse når der er tale om konverterbare obligationer, eller inkonverterbare obligationer med under 1 års løbetid.
Obligationer med 2 kreditorterminer, skal opsiges med 5 måneders varsel til en termin.
Lån med 4 kreditorterminer, skal opsiges med 2 måneders varsel til en termin.
Rentetilpasningslån med 1 årlig kreditortermin skal opsiges med 1 måneds varsel til en termin.
Ved pari-straks indfrielse kan man indfri obligationsgælden til kurs 100 med tillæg af differencerenter.
Realkreditinstitutterne skal betale kuponrenter til obligationsejerne indtil obligationerne udtrækkes til kurs 100. Obligationsejerne skal have et varsel om udtrækning, som beskrevet under opsigelse. Låntageren skal betale en del af disse renter,så når realkreditinstituttet modtager indfrielsesbeløbet, forrentes beløbet med en, af realkreditinstituttet fastsat mellemregningsrente, f.eks. 1 %. Differencen op til obligationsrenten skal derfor betales som differencerente.
Eksempel: Et 6 % lån på 1 million indfries 4 måneder før en kreditortermin.
6 % rente af 1 million i 4 måneder 20.000
Forrentning af indfrielsesbeløbet 1 % 3.333-
Differencerente 16.667
Differencerenter kan trækkes fra i skat.
Valg af indfrielsesmetode:
Obligationsindfrielse.
Hvis obligationskurserne er under 100 vælges denne metode naturligvis. Ligeledes er man tvunget til at købe obligationer, hvis lånet er inkonverterbart og ikke udløber ved årsskiftet.
Selvom kursen på konverterbare obligationer er over 100, kan det måske betale sig at indfri lånet ved obligationskøb.
Eksempel:
Differencerenterne ovenover udgør efter 33 % skat 11.166 kroner. Den maksimale købskurs kan beregnes således: 100 + (11.166 x 100 / 1.000.000) =101,11 minus kurtagesatsen.
Opsigelse eller pari-straks indfrielse?
Opsigelse kan vælges, hvis man kan vente med indfrielse af lånet til kreditorterminen, hvortil lånet kan opsiges. Om man skal vælge opsigelse eller pari-straks indfrielse afhænger af den forrentning man får af pengene, som bruges til indfrielsen. Som beskrevet ovenfor forrenter realkreditinstitutterne modtagne beløb til pari-straks indfrielse med en given rente, f.eks. 1 %. Hvis man vælger pari-straks indfrielse sparer man ud over mellemregningsrenten administrationsbidraget.
Eksempel: Et 6 % lån på 1 million indfries 4 måneder før en kreditortermin.
Pari-straks indfrielse:
Differencerente i 4 måneder 16.667
Sparet administrationsbidrag 0,5 % i 4 måneder 1.667-
Mistet renteindtægt i pengeinstitut 0,75 % 2.500
Nettoudgift ved pari-straks indfrielse 17.500
Opsigelse:
Obligationsrente 6 % i 4 måneder 20.000
Administrationsbidrag 1.667
Forrentning i pengeinstitut 0,75 % 2.500-
Nettoudgift ved opsigelse 19.167
I dette tilfælde skal man vælge pari-straks indfrielse.
En kombination af opsigelse og pari-straks indfrielse kan ofte være fordelagtig.
Det kan være tilfældet, hvis man ved, at man skal indfri sit lån inden næste kreditortermin, men efter opsigelsesfristen. Hvis eksempelvis man den 20. oktober ved at man skal indfri sit lån den 1.december, bør man opsige sit lån til indfrielse 31. december. Den 1. december skal man så betale differencerenter for en måned. Hvis man ikke opsiger lånet, men blot indfrier det den 1. december, skal man betale differencerenter for 4 måneder. Besparelsen i ovennævnte eksempel vil være på i alt 12.500 kroner.
Kurssikring af indfrielse:
Hvis lånet skal indfries ved obligationskøb, og ikke skal indfries med det samme, har man mulighed for at låse kursen på lånet med udgangspunkt i den aktuelle kurs.
Prisen for en kurssikring afhænger af rentesatsen på den obligation der købes, og den mellemregningsrente som realkreditinstituttet/pengeinstituttet anvender, samt den periode der kurssikres i. Obligationen købes til dagskurs for ”lånte” penge. Alt efter om der er tale om en rentegevinst eller et rentetab, bliver der tale om et kursfradrag eller et kurstillæg.
Eksempel: Et 5 % obligationslån på en million kroner til dagskurs 95 kurssikres i 3 måneder:
Renteindtægt 5 % af en million i 3 måneder 12.500
Renteudgift af lån til købet 2 % i 3 måneder 4.750-
Rentegevinst 7.750 = kursfradrag 0,77 point.
I dette tilfælde køber man altså til en lavere kurs end dagskursen.
Kurssikring af udbetaling:
Hvis lånet ikke skal udbetales med det samme, har man mulighed for at låse kursen på lånet med udgangspunkt i den aktuelle kurs.
Ved kurssikring af obligationslån sikrer man provenuet og ved kurssikring af kontantlån sikrer man renten.
Prisen for kurssikring er enten et mindre provenu på obligationslån, eller en forhøjet rente på kontantlån, da kursen på obligationerne er lavere, end ved salg her og nu. Kurstabet beregnes som et rentetab, idet obligationen sælges her og nu, og provenuet i stedet forrentes som f.eks. et kontant indskud. Hertil kommer at realkreditinstitutter har et fast kursfradrag på 0,1 point.
Eksempel: Et 6 % obligationslån på en million kroner til dagskurs 99 kurssikres i 3 måneder:
Rentetab 6 % af en million i 3 måneder 15.000
Forrentning af provenu 2 % 4.950
Rentetab 10.050 = kursfradrag 1,005 point.
Prisen for en kurssikring afhænger derfor af, hvilken rente realkreditinstituttet/pengeinstituttet benytter til forrentning af provenu i sikringsperioden.
En lånekonverterings forløb
1. Konsekvensberegninger udarbejdes
2. Valg af lånetype
3. Valg af obligation
4. Bestilling af lånetilbud
5. Forhandling med andre panthavere
6. Underskrift af dokumenter
7. Tinglysning af pantebreve
8. Udbetaling og indfrielse
9. Afslutning.
1. Konsekvensberegninger.
Inden det nye lån vælges, skal man kende konsekvenserne af låneomlægningen.
Der kan være forskellige formål med en låneomlægning. Måske ønsker man en lavere ydelse her og nu. Det kan man opnå ved at konvertere til et lån med lavere rente, ved at forlænge afviklingsperioden, eller måske vælge et afdragsfrit lån. Prisen for at forlænge eller standse afviklingen, er oftest at den samlede rentebetaling stiger. Ønsker man en samlet besparelse, kan det opnås ved at konvertere til lån med lavere rente uden forlængelse af afviklingen, eller måske forkorte afviklingen. Af andre muligheder kan nævnes konvertering med tillægsbelåning og ”omvendt konvertering”, hvor man udnytter rentestigninger/kursfald til at nedskrive gælden.
2. Valg af lånetype.
Når konsekvensberegningerne laves, skal man tage stilling til, hvilken type lån man ønsker. Der findes 2 typer lån: obligationslån og kontantlån. Rentetilpasningslån hører til under kategorien kontantlån.
Der er fordele og ulemper ved de 2 lånetyper.
Fordelen ved obligationslån er, at en eventuel kursgevinst ved indfrielse af lånet før udløb er skattefri for privatpersoner. Ulempen er, at der kan være større omkostninger til tinglysningsafgift, da hele hovedstolen er afgiftpligtig.
Fordelen ved kontantlån er at kurstabet bliver omregnet til renteudgifter, og på den måde kan trækkes fra i skat. Ulempen er, at kursgevinster er skattepligtige for privatpersoner ved førtidsindfrielser, hvis ikke indfrielsen sker i forbindelse med salg af boligen.
3. Valg af obligation.
Når man har valgt lånetype, skal man tage stilling til, hvilken obligation der skal vælges. Der er ofte flere åbne serier med forskellig rentekupon, man kan vælge mellem. Når der er tale om konverterbare obligationer, kan der gives lånetilbud, når kursen på obligationen er under 100.
Hvis man ønsker et obligationslån, skal man tage stilling til obligationsvalget inden man får lånetilbudet. Hvis man har fået et tilbud på kontantlån, kan man i forbindelse med udbetaling af lånet, vælge en anden obligation, end den der ligger til grund for lånetilbuddet, når blot den er i samme serie, og kursen ikke er over 100.
Hvis man har valget mellem 2 obligationer, med forskellig rentekupon, er der fordele om ulemper ved begge.
Fordelen ved at vælge den laveste rentekupon, er at ydelsen som regel er lavere. Ulempen er, at også kursen er lavere og der derfor skal sælges flere obligationer. Hvis lånet senere skal indfries før udløb, kan det derfor blive dyrere, hvis kursen i mellemtiden er steget.
Fordelen ved at vælge den højeste rentekupon er at kurstabet, og dermed risikoen for en dyrere indfrielse, begrænses. Ulempen er en højere ydelse.
Der findes mange tommelfingerregler for valg af obligation. En ofte benyttet tommelfingerregel er at kursen altid skal være mindst 95.
Lyt ikke for meget til tommelfingerregler. De er opfundet for at gøre det nemmere for rådgiverne. Få i stedet opstillet fordele og ulemper ved de muligheder der er, og træf herefter det valg, som er bedst for dig.
4. Bestilling af lånetilbud.
Når man har fundet ud af, hvilket lån man har brug for, skal tilbuddet bestilles. Hvis man ikke samtidig skal have forhøjet lånet, er det hurtigst at få tilbuddet i det realkreditinstitut, man i forvejen benytter, da der i så fald ofte ikke bliver foretaget besigtigelse/vurdering af ejendommen.
Der er stort set ikke forskel på bidragssatserne i de forskellige realkreditinstitutter, men mange benytter sig alligevel af muligheden for at skifte realkreditinstitut. Det skyldes, at man med en ny højere vurdering af ejendommen, kan opnå en lavere bidragssats, fordi denne beregnes i forhold til friværdien i ejendommen.
5. Forhandling med andre panthavere
Hvis andre end realkreditinstituttet har pant i ejendommen, næstefter realkreditlånet som skal omprioriteres, skal de acceptere den nye pantsætning. Der kan være for eksempel være tale om sælgerpantebreve og ejerpantebreve.
De fleste sælgerpantebreve er forsynet med en klausul om, at de respekterer størst mulige realkreditlån, mod at de får det overskydende provenu, som et ekstraordinært afdrag. Når det overskydende provenu skal beregnes, må der ikke medregnes udgifter til for eksempel differencerenter,
og der er grænser for, hvor store øvrige omkostninger der kan medregnes. Det betyder, at man kan komme i den situation, at man laver en indfrielse, hvor man betaler differencerenter, og samtidig skal betale et tilsvarende beløb som afdrag på pantebrevet. Afhængig af renteniveau og friværdien i ejendommen er det dog muligt at få en panthaver til at respektere det nye lån uden at få del i overskuddet. En investor har jo ingen interesse i at få indfriet en investering til 7 % rente, hvis han kun kan få 5 % i rente af den nye investering, og han ikke får en større risiko ved at respektere det nye lån.
Ejerpantebreve har ikke samme klausul. Man er derfor nødt til at spørge dem, som har sikkerhed i ejerpantebrevet, om de vil respektere det nye lån, og på hvilke betingelser.
Først når man har accept fra efterstående panthavere, kan man gå i gang med at effektuere det nye lån,
herunder indgå fastkursaftaler. Det er muligt at låse kursen på nye lån og lån der skal indfries på et tidligere tidspunkt. Man skal blot være klar over, at manglende respekt fra efterstående panthavere, kan medføre, at fastkursaftaler misligholdes og kan være dyre at kommer ud af.
6. Underskrift af dokumenter.
Typiske dokumenter som skal underskrives er:
- Pantebrev
- fuldmagter
- tinglysningsaftale og tinglysningsfuldmagt
- pantebrevsallonger.
7. Tinglysning af pantebreve.
I alle lånetilbud er en af betingelserne for at få lånet udbetalt, at der indleveres et tinglyst pantebrev, eller en garanti for at pantebrevet bliver tinglyst. Hvis man vil spare udgifterne til en bankgaranti, skal man derfor have pantebrevet tinglyst før lånet kan udbetales. Udover det nye pantebrev, skal der tinglyses allonger til efterstående pantebreve. I allongen fremgår det, hvilket nye lån pantebrevet fremover respekterer.
Tinglysning af pantebreve sker elektronisk, så i modsætning til tidligere, hvor man sendte pantebrevene til den enkelte tinglysningsret, og måtte vente i uger på at få dem retur, tager en almindelig tinglysningsekspedition blot nogle minutter.
8. Udbetaling og indfrielse.
Når pantebrevet er tinglyst, kan lånet udbetales. Man skal regne med at realkreditinstituttet er op til 4 hverdage om at afregne lånet. Det skyldes, at kontanterne fra et obligationssalg først er til rådighed efter 3 dage.
Med hensyn til valg af udbetalings- og indfrielsesmetoder henvises til disse separate emner på hjemmesiden.
9. Afslutning.
Når det nye lån er udbetalt og gamle lån er indfriet, er der stadig lidt arbejde tilbage.
- de efterstående panthavere, skal have forelagt regnskab og have eventuelle ekstraordinære afdrag
- de indfriede pantebreve skal aflyses
- retsanmærkninger på det nye pantebrev skal annulleres.