Mange andelsboliger er steget så meget i pris, at den samlede boligudgift nærmer sig prisen på en ejerbolig. Det behøver ikke at være et problem, for det er jo ikke en naturlov, at en andelsbolig skal være billigere end en ejerbolig. Boligen er den samme, uanset hvordan ejerforholdet er, og boligkøberne skal nok bare vænne sig til dette.
Er der rentetilpasningslån i ejendommen? Hvis det er tilfældet, kan rentestigninger betyde stigning i boligafgiften/fald i andelsværdien. Omvendt medfører rentefald sjældent nedsættelse af boligafgiften, men hvis renteudgiften er lavere, bliver foreningens driftsresultat bedre, og formuen ændres i positiv retning. Dette har dog ingen betydning, hvis andelsboligen sælges til under maksimalprisen. I så fald sparer andelsboligejerne faktisk op i en opsparing, som ikke kan hæves igen. Til gengæld oparbejdes der en reserve i foreningen, som kan tages i brug, hvis der kommer store fald i ejendomsvurderingerne, som medfører så store fald i andelsværdierne, at boligerne maksimalt må sælges til priser under de nuværende salgspriser.
En cocktail af disse 2 lånetyper kan være den rene gift, og en ulykke kommer jo sjældent alene. Denne finansiering findes heldigvis ikke så tit i ældre andelsboligforeninger, men i nyere foreninger, hvor ejendommene er købt til høje priser, og hvor der er anvendt en kreativ finansiering for at holde boligafgifterne nede på salgstidspunktet.
Indekslån har i mange år været rigtig gode for andelsboligforeninger. Disse lån finder man i andelsboligforeninger, som har været gennem et byfornyelsesprojekt. Man betaler en rente på kun 2,5%, men herudover indekseres gælden (dvs. at det bliver dyrere at indfri lånet). Hvis den nuværende høje inflation fortsætter, er lånene knap så attraktive, men som regel yder kommunen tilskud til lånene, og i nogle tilfælde betaler kommunen hele ydelsen, og disse lån holdes som regel helt ude af formueberegningen.
Er der store lejeindtægter? Hvis der er det, og de stammer fra boliger som ikke er solgt som andele endnu, behøver det ikke at være et problem. Tværtimod kan det vise sig at være en stor fordel. Når lejeboligerne fraflyttes, sælges boligen og andelsboligforeningen får salgsprovenuet indbetalt, hvilket kan nedskrive gælden (eventuelt en stor kassekredit, som måske er lavet netop til dette formål), og ydermere er boligafgiften ofte større pr. kvm. end lejeindtægten, hvilket vil give en bedre drift i andelsboligforeningen.
Stammer lejeindtægterne fra erhvervslejemål, kan nedgangstider generelt også betyde manglende lejeindtægter, hvis virksomhederne lukker ned, eller måske flytter til billigere lejemål pga. økonomiske problemer. Det vil medføre enten manglende lejeindtægter, hvis lejemålene ikke kan genudlejes, eller lavere lejeindtægter, hvis man må nedsætte lejen. Manglende lejeindtægter påvirker driften negativt, og kan i sidste ende medføre stigning i boligafgiften. Risikoen på dette område afhænger meget af, hvor ejendommen ligger. Hvis den ligger på et attraktivt hovedstrøg er risikoen mindre, end hvis den ligger i et yderområde.
Er ejendommen vedligeholdt ordentligt? Hvis den ikke er det, kan der komme store ekstraordinære udgifter. Hvis vedligeholdelsen ikke kan finansieres af driften i andelsboligforeningen, optages der som regel et lån til formålet, hvilket medfører et fald i egenkapitalen. Dette er ikke nødvendigvis noget problem, hvis andelsboligerne i forvejen sælges til under den maksimale pris, men der vil komme øgede renteudgifter på grund af låneoptagelsen.
Nogle vedligeholdelsesomkostninger kan anvendes til at opskrive ejendommens værdi. Fjernvarmeinstallation og tagudskiftning kan delvist medregnes som en forbedring, men det medfører ikke nødvendigvis, at andelsværdierne stiger. De 2 eksempler kan til gengæld være medvirkende til lavere varmeudgifter.
Er der hensættelser i regnskabet til imødegåelse af ejendomsværdifald eller kommende vedligeholdelse? Mange andelsboligforeninger har hensættelser i regnskabet, hvilket giver andelsboligkøberne en vis tryghed. Hvis andelsboligen købes til en pris under den godkendte andelsværdi, har disse hensættelser dog en begrænset effekt, da prisfald på grund af rentestigninger osv. vil tage udgangspunkt i købesummen, og ikke andelsværdien. Hensættelser i regnskabet viser dog, at andelsboligforeningen udviser en forsigtig adfærd. Det kan nogen godt lide, og andre finder det begrænsende.
Er der skjulte reserver i regnskabet? En skjult reserve kan være usolgte boliger som tidligere nævnt. En anden reserve er loftarealer, som kan omdannes til boliger og sælges fra. Enten som andelsboliger, eller som ejerboliger. Disse reserver har dog en begrænset værdi , hvis boligmarkedet er under pres, men når priserne begynder at stige igen, stiger værdien af disser reserver også.
Hvis du ønsker en gennemgang af din andelsboligforenings finansiering, skal du blot sende os det nyeste regnskab og budget. Så kan vi lave en finansiel varedeklaration på boligen.
