Inden lovgivningen blev ændret, så boligejerne fik lov til at vente i op til 10 år med at afdrage på deres realkreditlån, var der mange løftede pegefingre og velmenende råd.

Forbrugerorganisationerne var bekymrede for, at boligejerne ville blive insolvente og at nye boligkøbere ville købe ejendomme, som de reelt ikke havde råd til. Overfor disse udsagn stod realkreditinstitutterne og bankerne og forsikrede, at de skam ville være meget kritiske med, hvem der kunne få lån med afdragsfrihed.

 

"Vi vil kun tilbyde afdragsfri lån til dem, som har råd til at betale afdrag på fastforrentede lån" lød det i kor.

Det lød jo meget fornuftigt, og forbrugerorganisationerne blev beroliget, men i virkeligheden må man nok trække lidt på smilebåndet. For hvor sandsynligt er det, at alle låntagere som har søgt om afdragsfri lån, først har indleveret budgetter osv., så långiverne kunne sikre sig at de havde råd til afdrag, og derefter bevilge lånet? Og hvor kritisk har denne budgetgennemgang i så fald været? Der er nemlig blevet lavet rigtig mange tilbud på lån med afdragsfrihed, og i Københavns Andelskasse ved vi godt, hvor lang tid det tager at lave en seriøs budgetgennemgang.

 

Der er formentlig ingen som vil indrømme det, men mon ikke det mest har handlet om indtjening? Der er jo en kæmpe gevinst for långiverne, når lånene ikke bliver afdraget. Låner man i september 2007 1 million til 6% rente med 30 års afdrag, betaler man ca. 46.000 kroner i bidrag de første 10 år. Er lånet afdragsfrit de første ti år, betaler man ca. 50.000 kroner. Den ekstra indtjening er altså på ca. 4.000 kroner. Og hvis der er afdragsfri lån for 250 milliarder, er gevinsten på 1 milliard kroner. Mon dog ikke det har spillet en lille rolle??

 

 

Vi mener, at det er låntageren selv, som må tage beslutningen.

Med henvisning til ovenstående regnestykke fremgår det jo tydeligt, at afdragsfri lån er de dyreste lån, selvom de ofte bliver kaldt billige lån.

Det vigtigste for Andelskassen er, at låntageren selv er klar over konsekvenserne af, ikke at afdrage på sin gæld. Hvad nu hvis man ikke har råd til afdragene? Skal man så sælge boligen? Eller kan man få endnu en afdragsfri periode?

Vi tilbyder vores kunder en fremskrivning af økonomien, som rækker 30 år ud i fremtiden. Med alle de usikkerheder der er ved det, men vi kan her tage højde for om der sker kendte ændringer i udgifterne og indtægterne:

 

- bortfald af udgifter til børnepasning og børnecheck

- udløb af andre lån

- overgang til pension osv.

 

At betale afdrag på sin gæld er det samme som at spare op.

I begge tilfælde vokser formuen, og de fleste synes vel at det er at foretrække?

 

Men kan man bruge de penge, som ellers skulle bruges til afdrag til en bedre opsparing? Ja det kan man godt. Alle banker har allerede set muligheden i at omsætte afdragene til pensionsopsparing, men vi har fået en anden god ide.

 

 

Det er ikke en vittighed, at vi synes at man skal droppe afdragene og i stedet bruge pengene på afdrag. Vi synes bare at det måske ikke er så smart at betale afdrag til kurs 100, hvis man kan betale afdragene til eksempelvis kurs 90.

Det svarer til at købe en vare til 100 kroner i Irma, selvom man kan få nøjagtig samme vare i Netto til 90 kroner.

Mange går i Netto for at spare 10 kroner, men her taler vi om rigtig mange gange 10 kroner.

 

Hvis man har planer om at optage et fastforrentet obligationslån med afdrag, bør man først lige regne på, om  man istedet skal tage lånet uden afdrag i 10 år. Spare afdraget op i 10 år, og derefter betale et ekstraordinært afdrag på sit lån. Især hvis man har en forventning om at renten stiger, kan der være store besparelser.

 

I vores eksempel går vi ud fra, at man i stedet for det lån, som alle såkaldte fornuftige rådgivere ville anbefale i september 2007, et 6% lån med 30 års afvikling, udskiftes med et 4% lån uden afdrag i 10 år.

Hvis renten efter 10 år er uændret er gevinsten på 261.000 kroner, eller 10,4% af det lånte beløb. Hvis renten efter 10 år er 1% højere er gevinsten på 352.000 kroner eller 14,1 % af det lånte beløb, og er renten 2% højere er gevinsten på 447.000 kroner eller næsten 18% af det lånte beløb.

 

 

Som beskrevet er der en stor gevinstmulighed, hvis renten er uændret eller stigende, men hvis renten falder kan modellen vende til tab. Det sker, hvis renten falder med 1,25%. Og falder renten med 2% bliver tabet på 125.000 kroner.

 

Så forskellen på succes og fiasko er om renten er lavere, istedet for højere eller uændret, og det er der ingen som ved noget om. Slet ikke på 10 års sigt.

 

Man skal altså være klar over, at der er en risiko, men efter vores mening er den beskeden, sammenlignet med hvis man eksempelvis vælger at optage lånet som et rentetilpasningslån. Hvis vi bruger vores eksempel, vil en  rentestigning på 1% medføre en årlig stigning i nettoydelsen på næsten 17.000 kroner, svarende til 170.000 på 10 år. Og den risiko er der mange, som har valgt at tage.

 

Vi står naturligvis også til rådighed med rådgivning inden du kaster dig ud i projektet.