Kort om køb af andelsbolig.

Når du køber en andelsbolig, køber du ikke selve boligen men en del af andelsboligforeningens formue og brugsretten til en bestemt bolig.

Renter af lån. Andelsboligforeningen har optaget lån til køb af ejendommen eller til forbedringer af ejendommen. Du bør undersøge, hvilke lån foreningen har, da der kan være tale om lån med fast eller variabel rente. Hvis renten er variabel, kan det betyde at boligafgiften stiger, hvis renten stiger.

Der kan også være tale om et afdragsfrit lån, som kan medføre stigende boligafgift, når lånet skal afvikles.

Vedligeholdelse af ejendommen kan også være en betydelig post i regnskabet. Hvis udgifterne er meget små, kan det være et udtryk for, at ejendommen er i meget god stand, menogså udtrykke, at vedligeholdelsen er mangelfuld og på længere sigt kan føre til værdiforringelse af ejendommen.

Hvis udgiften i regnskabet er meget stor, kan der være tale om en ekstraordinær udgift til et større arbejde, eksempelvis vinduesudskiftning. En sådan post kan medføre fald i andelsværdien, hvis der ikke er hensat til udgiften.

Aktiverne i en forening består primært af ejendomsværdien, men også af eksempelvis indestående i pengeinstitutter og andre tilgodehavender. Ejendomsværdien i balancen behøver ikke nødvendigvis at være den værdi som bruges til beregning af andelsværdierne. Læs mere under beregning af andelsværdien.

Passiverne består primært af gæld til realkredit- og pengeinstitutter og af egenkapitalen. Der kan også være tale om hensættelsesposter eksempelvis til større vedligeholdelsesarbejder.

Beregning af andelsværdien.

Andelsværdien beregnes med udgangspunkt i egenkapitalen i regnskabet. Til egenkapitalen skal tillægges/fratrækkes eventuelle reguleringer af ejendomsværdi og realkreditgæld.

Ejendommen optages normalt til en af disse værdier.

Anskaffelsessummen som er købesummen tillagt købsomkostninger.

Kontant handelsværdi baseret på en valuarvurdering.

Den offentlige vurdering.

Til værdierne kan man tillægge forbedringer som er udført på ejendommen efter anskaffelse/vurdering.

Du skal være særlig opmærksom, hvis ejendommen optages til handelsværdi. Værdien er her fastsat af en statsautoriseret ejendomsmægler, som er valuar, og der er tale om en skønnet værdi, baseret på hvad en investor vil betale for ejendommen som udlejningsejendom. Prisen på udlejningsejendomme kan svinge meget fra år til år, og derfor også andelsværdien, hvis denne metode bruges. Årsagen er, at vurderingen er baseret på et forventet afkast ved køb af ejendommen. Hvis renteniveauet er stigende, vil det forventede afkast også stige, og dermed give en faldende ejendomsvurdering.

Hvis ejendommen optages til kontant handelsværdi eller offentlig vurdering, skal gælden også omregnes til kursværdi. Kursværdien beregnes således: (Obligationsgæld x kurs) / 100. Hvis realkreditlånet er baseret på konverterbare obligationer kan kursen maksimalt være 100, men hvis der er tale om inkonverterbare obligationer, er der ingen øvre grænse. Hvis ejendommens lån er tilpasningslån med årlig tilpasning, vil kursen normalt være tæt på 100 uanset om renten stiger eller falder.

Andelsværdien kan herefter beregnes således:

Egenkapital

+ eventuel regulering af ejendomsværdi

+/- eventuel regulering gæld

= maksimal andelsværdi som lovligt kan beregnes ved salg af andelsboligen.                       

Opsummering af forhold, som man skal være særligt opmærksom på:

Lejeindtægter fra erhverv

Variabel rente på gæld og afdragsfrihed

Manglende vedligeholdelse af ejendommen

Ejendommen optages til handelsværdi på baggrund af en valuarvurdering

Gæld er baseret på inkonvertible obligationer.

Med udgangspunkt i at ”en ulykke sjældent kommer alene”, kan man lave et skrækeksempel på hvordan det kan gå helt galt, når du køber en andelsbolig.

Hovedtal fra regnskabet som du fik udleveret før køb af andelsboligen:

•  At det ene af 2 erhvervslejemål er blevet ledigt og ikke kan udlejes
•  At jeres realkreditgæld er delt op i 2 lån. Halvdelen er fast rente 5 % og den anden halvdel er et   rentetilpasningslån med årlig tilpasning, og renten er nu steget med 2 %.
•  At vinduerne skulle udskiftes for 1.000.000 kroner.

•  Foreningens indtægter er faldet med 137.000 kroner fordi et lejemål ikke kan udlejes.
•  Der ikke var sparet op til vinduesudskiftningen, så foreningen måtte låne penge i banken.
•  Afkastkravet for ejendomskøb er steget på grund af rentestigningen. Det giver en lavere ejendomsvurdering.
•  Kursværdien af gæld kun faldet på halvdelen af gælden, fordi halvdelen af gælden er et 1-årigt rentetilpasningslån.

Konklusionen i dette eksempel, som er fri fantasi, men måske ikke helt urealistisk, er at en uheldig andelsboligkøber først får nedskrevet sin andelsværdi med 88.000 og samtidig skal betale 572 mere i boligafgift.

Svaret i dette eksempel er, at skaden kunne have været begrænset, men ikke undgået.

Hvis foreningen ikke havde valgt at opskrive andelsværdien i regnskabet, ville lejligheden kun have kostet 30.000 kroner og tabet ville derfor have været mindre. Samtidig skulle formuen ”kun” stige med 1.110.000 kroner, før din andelsværdi var den samme, som da du købte lejligheden.

Spørgsmålet er nu: Hvorfor valgte andelsboligforeningen at opskrive andelsværdien?

Budskabet må være, at når man køber en andelsbolig, skal man undersøge, om der er skjulte værdier i regnskabet, som senere kan bruges til imødegåelse af tab.