Obligationslån er et fastforrentet lån, hvor lånets hovedstol svarer til den mængde obligationer der udstedes. Obligationerne sælges enten af realkreditinstituttet eller overføres til låntagers depot, hvorfra de kan sælges. Låneprovenuet afhænger af kursen ved salg af obligationerne.
Kontantlån er et fastforrentet lån, hvor lånets hovedstol svarer til kursværdien af den mængde obligationer der udstedes. Kontantlån afregnes kontant til kurs 100, så låneprovenuet er fast. Til gengæld fastsættes renten først når lånet udbetales eller kurssikres.
Fordelen ved kontantlån er, at kurstabet ved obligationssalg omregnes til en renteudgift, og dermed bliver fradragsberettiget.
Garantilån er obligationslån. Der findes flere varianter, blandt andet et 30-årigt lån med en variabel rente indtil renten når et niveau, som er for eksempel 0,5% under den fastsatte garantirente. Renten fastsættes 2 gange om året og er baseret på en pengemarkedsrente (cibor 6 måneder) plus et tillæg. Hvis renten stiger til det maksimale niveau ændrer lånet status til et lån med fast rente, svarende til garantirenten.
Ved rentefald efter at renteloftet er nået, ændres renten ikke igen, og lånet kan indfries på samme vilkår, som almindelige obligationslån, dvs. opsiges og indfries til kurs 100.
En variant af dette lån har også variabel rente og samme garanti ved rentestigninger, men ved rentefald efter at renteloftet er nået ændres renten på ny til Cibor 6 måneder + tillæg. Disse lån kan også opsiges til indfrielse, men til en højere kurs som regel på 105.
Afdragsfri lån kan etableres som obligationslån eller rentetilpasningslån.
Obligationslån kan udbetales, ved overførsel af obligationer til låntagers depot, hvorfra låntager kan sælge obligationerne, eller låntager kan vælge at få lånet udbetalt kontant ved at lade realkreditinstituttet sælge obligationerne.
Når realkreditinstitutterne sælger obligationer sker det til foregående dags gennemsnitskurs med et fradrag (kursskæring) på 0,1 point. Det er også muligt at vælge salg af obligationer til den øjeblikkelige kurs. Det sker i praksis ved at lave en fastkursaftale med 3 dages afvikling. Også her skæres der 0,1 point af kursen.
Obligationsindfrielse når der er tale om inkonverterbare obligationer, f.eks. rentetilpasningslån, eller hvis der er tale om konverterbare obligationer under, eller lidt over kurs 100.
Opsigelse når der er tale om konverterbare obligationer, eller inkonverterbare obligationer med under 1 års løbetid.
Obligationer med 2 kreditorterminer, skal opsiges med 5 måneders varsel til en termin.
Lån med 4 kreditorterminer, skal opsiges med 2 måneders varsel til en termin.
Ved pari-straks indfrielse kan man indfri obligationsgælden til kurs 100 med tillæg af differencerenter.
Eksempel: Et 6 % lån på 1 million indfries 4 måneder før en kreditortermin.
6 % rente af 1 million i 4 måneder 20.000
Forrentning af indfrielsesbeløbet 1 % 3.333-
Differencerente 16.667
Obligationsindfrielse.
Hvis obligationskurserne er under 100 vælges denne metode naturligvis. Ligeledes er man tvunget til at købe obligationer, hvis lånet er inkonverterbart og ikke udløber ved årsskiftet.
Eksempel:
Opsigelse eller pari-straks indfrielse?
Pari-straks indfrielse:
Differencerente i 4 måneder 16.667
Sparet administrationsbidrag 0,5 % i 4 måneder 1.667-
Mistet renteindtægt i pengeinstitut 0,75 % 2.500
Opsigelse:
Obligationsrente 6 % i 4 måneder 20.000
Administrationsbidrag 1.667
Forrentning i pengeinstitut 0,75 % 2.500-
En kombination af opsigelse og pari-straks indfrielse kan ofte være fordelagtig.
Kurssikring af indfrielse:
Hvis lånet skal indfries ved obligationskøb, og ikke skal indfries med det samme, har man mulighed for at låse kursen på lånet med udgangspunkt i den aktuelle kurs.
Eksempel: Et 5 % obligationslån på en million kroner til dagskurs 95 kurssikres i 3 måneder:
Renteindtægt 5 % af en million i 3 måneder 12.500
Renteudgift af lån til købet 2 % i 3 måneder 4.750-
Kurssikring af udbetaling:
Hvis lånet ikke skal udbetales med det samme, har man mulighed for at låse kursen på lånet med udgangspunkt i den aktuelle kurs.
Ved kurssikring af obligationslån sikrer man provenuet og ved kurssikring af kontantlån sikrer man renten.
Eksempel: Et 6 % obligationslån på en million kroner til dagskurs 99 kurssikres i 3 måneder:
Rentetab 6 % af en million i 3 måneder 15.000
Forrentning af provenu 2 % 4.950
Rentetab 10.050 = kursfradrag 1,005 point.
1. Konsekvensberegninger udarbejdes
2. Valg af lånetype
3. Valg af obligation
4. Bestilling af lånetilbud
5. Forhandling med andre panthavere
6. Underskrift af dokumenter
7. Tinglysning af pantebreve
8. Udbetaling og indfrielse
9. Afslutning
1. Konsekvensberegninger.
Inden det nye lån vælges, skal man kende konsekvenserne af låneomlægningen.
2. Valg af lånetype.
Når konsekvensberegningerne laves, skal man tage stilling til, hvilken type lån man ønsker. Der findes 2 typer lån: obligationslån og kontantlån. Rentetilpasningslån hører til under kategorien kontantlån.
Der er fordele og ulemper ved de 2 lånetyper.
Fordelen ved obligationslån er, at en eventuel kursgevinst ved indfrielse af lånet før udløb er skattefri for privatpersoner. Ulempen er, at der kan være større omkostninger til tinglysningsafgift, da hele hovedstolen er afgiftpligtig.
3. Valg af obligation.
Når man har valgt lånetype, skal man tage stilling til, hvilken obligation der skal vælges. Der er ofte flere åbne serier med forskellig rentekupon, man kan vælge mellem. Når der er tale om konverterbare obligationer, kan der gives lånetilbud, når kursen på obligationen er under 100.
Hvis man ønsker et obligationslån, skal man tage stilling til obligationsvalget inden man får lånetilbudet. Hvis man har fået et tilbud på kontantlån, kan man i forbindelse med udbetaling af lånet, vælge en anden obligation, end den der ligger til grund for lånetilbuddet, når blot den er i samme serie, og kursen ikke er over 100.
Hvis man har valget mellem 2 obligationer, med forskellig rentekupon, er der fordele om ulemper ved begge.
Fordelen ved at vælge den laveste rentekupon, er at ydelsen som regel er lavere. Ulempen er, at også kursen er lavere og der derfor skal sælges flere obligationer. Hvis lånet senere skal indfries før udløb, kan det derfor blive dyrere, hvis kursen i mellemtiden er steget.
Fordelen ved at vælge den højeste rentekupon er at kurstabet, og dermed risikoen for en dyrere indfrielse, begrænses. Ulempen er en højere ydelse.
4. Bestilling af lånetilbud.
Når man har fundet ud af, hvilket lån man har brug for, skal tilbuddet bestilles. Hvis man ikke samtidig skal have forhøjet lånet, er det hurtigst at få tilbuddet i det realkreditinstitut, man i forvejen benytter, da der i så fald ofte ikke bliver foretaget besigtigelse/vurdering af ejendommen.
5. Forhandling med andre panthavere
Hvis andre end realkreditinstituttet har pant i ejendommen, næstefter realkreditlånet som skal omprioriteres, skal de acceptere den nye pantsætning. Der kan være for eksempel være tale om sælgerpantebreve og ejerpantebreve.
De fleste sælgerpantebreve er forsynet med en klausul om, at de respekterer størst mulige realkreditlån, mod at de får det overskydende provenu, som et ekstraordinært afdrag. Når det overskydende provenu skal beregnes, må der ikke medregnes udgifter til for eksempel differencerenter,
og der er grænser for, hvor store øvrige omkostninger der kan medregnes. Det betyder, at man kan komme i den situation, at man laver en indfrielse, hvor man betaler differencerenter, og samtidig skal betale et tilsvarende beløb som afdrag på pantebrevet. Afhængig af renteniveau og friværdien i ejendommen er det dog muligt at få en panthaver til at respektere det nye lån uden at få del i overskuddet. En investor har jo ingen interesse i at få indfriet en investering til 7 % rente, hvis han kun kan få 5 % i rente af den nye investering, og han ikke får en større risiko ved at respektere det nye lån.
Ejerpantebreve har ikke samme klausul. Man er derfor nødt til at spørge dem, som har sikkerhed i ejerpantebrevet, om de vil respektere det nye lån, og på hvilke betingelser.
Først når man har accept fra efterstående panthavere, kan man gå i gang med at effektuere det nye lån,
6. Underskrift af dokumenter.
Typiske dokumenter som skal underskrives er:
- Pantebrev
- fuldmagter
- tinglysningsaftale
7. Tinglysning af pantebreve.
I alle lånetilbud er en af betingelserne for at få lånet udbetalt, at der indleveres et tinglyst pantebrev, eller en garanti for at pantebrevet bliver tinglyst. Hvis man vil spare udgifterne til en bankgaranti, skal man derfor have pantebrevet tinglyst før lånet kan udbetales. Udover det nye pantebrev, skal der tinglyses allonger til efterstående pantebreve. I allongen fremgår det, hvilket nye lån pantebrevet fremover respekterer.
8. Udbetaling og indfrielse.
Når pantebrevet er tinglyst, kan lånet udbetales. Man skal regne med at realkreditinstituttet er op til 4 hverdage om at afregne lånet. Det skyldes, at kontanterne fra et obligationssalg først er til rådighed efter 3 dage.
9. Afslutning.
Når det nye lån er udbetalt og gamle lån er indfriet, er der stadig lidt arbejde tilbage.
- de efterstående panthavere, skal have forelagt regnskab og have eventuelle ekstraordinære afdrag
- de indfriede pantebreve skal aflyses
- retsanmærkninger på det nye pantebrev skal annulleres.
